干货满满!2020南宁楼市观察沙龙分享会在荣和公园大道华府圆满落幕

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干货满满!2020南宁楼市观察沙龙分享会在荣和公园大道华府圆满落幕

2020年9月20日,由凤凰网房产南宁站举办的南宁楼市分享沙龙暨凤凰网粉丝专享团购会,“解密在白银时代下,南宁住宅投资趋势”在荣和公园大道华府圆满落幕。由凤凰网房产南宁站总经理,拥有20年楼市地产经验的楼市大咖,还是一位资深的地产写手,张居善先生亲临现场,为到场的购房者们开启了一场精彩的楼市观察分享沙龙。

此次凤凰网房产南宁站总经理张居善先生的分享沙龙会主要分为三个部分,分别向嘉宾讲述了:房价为何一直在涨?南宁发展大势真谛何在? 如何顺大势挑选品质住宅?这三个与我们息息相关的问题,令在场的嘉宾们获益匪浅,下面让我们来看这三个点分别讲了些什么。

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一、房价为何一直在涨?——8大原因导致中国房价上涨!

根据恒大研究院那位著名的年薪2000万的首席经济学家任泽平先生的研究报告,1970-2017年23个经济体房价平均累计上涨20.6倍、年均增长6.5%。那么中国的房价为什么一直上涨呢?

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1.中国的GDP仍然具有强劲的增长率。

中国的GDP每年都处于上涨,它附着于土地之上,自然其土地的的价格也随之上涨,房价也随着水涨船高。

2.中国城镇化,还有很长一段增长历程。

中国城镇化,越来越多的农村人口向城镇转移,城市人口增多,房子供不应求,房价自然上涨。

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2019年年底,中国城镇化率60.60%,白银时代与黄金时代的分界线,表明中国已经进入了白银时代,广西首府—南宁城镇化率为63.70%,也进入白银时代,房地产市场进入了平稳增长期,购房者追求的是美好居住的需求,“品质”和“服务”成为开发商制胜的法宝。

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3.人口净流入区域和人口密度高的区域,是房屋价值增长最可靠区域。

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南宁近几年净流入人口7-10万/年,表明人口在不断增多,自然房子不断上涨。纵观全国,人口流入量多的城市,经济比较发达,房价也跟着人口的增多在不断上涨。

4.房屋错配导致部分区域房价上涨。

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人口和房屋的不匹配,使得人口多的地区房子相对较少,房子分配不合理,这种情况在黄金时代大开发时出现的比较多。著名的“胡焕庸线”清晰的向我们展示了中国西北和东南两部分人口和国土的不均衡,西北地广人稀房屋多,东部地区人多地少房屋相对少,城镇化水平高于全国,东南半壁房少人多,房价自然上涨。

5.土地垄断导致房价上涨。

土地属于国有,政府决定土地价格,地价的制定由政府决定,土地垄断,房价上涨。

6.土地财政导致房价上涨。

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土地财政占地方财政收入的较大比重,用来支撑公共设施如公路、铁路及其他公共设施建设,这些都要求地价不能卖的太便宜,房价也跟着地价成本提高。

7.房地产交易过程乱象导致房价上涨。

类温州炒房团、专业组织包销&分销使得房子被这些人大量抢购,再高价卖出,开发商单方舆论垄断营造房子供不应求的舆论,引起购房者恐慌,加上限售导致供应量不足,这些都在一定程度上导致了房价的上涨,对此,张居善先生提出明晰标出房子的数量、价格有助于房价下降。

8货币超发引起房价上涨。

货币超发的行为,使得通货膨胀,货币贬值,自然价格上涨;不仅货币超发的事实,而且货币超发的预期,也能让人们感觉将来会有通货膨胀货币贬值,然后选择买房来作为增值保值的手段,于是房价随着上涨。

以上8个点,是张居善先生为我们分析房价上涨原因,让我们清楚认识到房价的上涨。

二、南宁发展大势真谛何在?

1.回归到南宁,以史为鉴,看南宁是个什么角色?

秦始皇统一岭南,南宁初登历史舞台,随后历经多个朝代,南宁都是作为一个军事和政治需要的角色存在。

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直到1949年12月,南宁人口才有9.6万,聚居在朝阳广场一带,可见南宁是近几十年才开始大发展。

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张居善先生指出1978年的改革,南宁的民族大道开工建设深刻改变了南宁的发展方向,也生生改变了南宁市区各区域的命运。原本靠近千百年来的古城区域-朝阳商圈的西乡塘、江南区从此变得落寞,而青秀区则青云直上,成为南宁市区毫无疑问的老大!

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2,邕江为轴,向东向南,真谛何在?

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张居善先生指出邕江北岸向东,南宁人口聚居于此,沿江北岸向东发展,青秀区沿着民族大道发展的黄金线,长虹路、昆仑大道依次次之,离邕江不要太远,它们的价值依次递减是置业线,邕江北岸买房的朋友要看好这几条线!

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邕江南岸 则是向东向南沿平乐、五象和玉洞大道发展,购房置业也是要看好这几条线。

三、那么大势已清,品质住宅如何挑选?

张居善先生讲解品质住宅如何挑选中将购房者分为两部分,如果是有钱人的话 ,建议以自然资源为第一位,因为它是不可复制、绝版的,优先选择滨江山居,离市中心不要太远,优先是两个市中心,一个是东盟商务区,二是五象的CBD,离这两个中心在半个小时以内,优先抢购这些不可复制的地方。

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离两大核心区不远的地方,首选滨江山居,南面滨江次之,山居比平地珍贵,因为供应量不一样,山地供应量少,足以显得珍贵,滨江山居>南面滨江>山居>北面滨江>湖居>公园的选择次序依次递减。

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物业类型则是你住什么房子,如果是独栋别墅自然是最好的,现在也是比较少的,接着到联排和合院,高级住宅的大平层,然后到洋房,居住人比较少,舒适度相比于普通住宅会好的多。

如果是刚需或首改的话,所要考虑的问题就比较多了。

判断房屋价值要看的关键要素户型、小区、区域/配套、开发商、物业,这些都是需要考虑的,哪一个没考虑好,后面都会有不少的困扰。

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首先看户型需要考虑朝向、采光通风、尺度、功能分区、动线、拓展性。看朝向一定要带“南”,朝向是正南南,东南,西南依次次之,因为广西是吹东南过来,光线也是从南方过来,最好保证每个房间都能采光通风,包括卫生间和厨房,如果做不到,只能允许卫生间采不到光。

关于尺度,千万不要被开发商的户型示意图骗了。开发商的户型图总是让你觉得宽阔无比,实际上尺度是不科学的,比如说一间主卧,睡觉的地方开间3.6米或者说3.3米都不到,那可能床放下去都没有地方放柜子了,或者床尾通过都会比较困难,所以说尺度很重要。动线则是起居,就餐,浣洗和来客动线等要特别注意。从房间去厨房要绕过餐厅、从房间要绕过厨房到达卫生间,这就比较不合理,最后是拓展性,也是我们比较关注的点,你的房间、布局能够改变的可能性。

小区则是园林规划、建筑规划、公共区域、休闲设施、运动设施、绿色智能都要考虑到。要注意园林规划,需要注意是示范区做的很美,实际交房的园林不怎样,还有就是有些会布置大型的喷泉、水系、几百万一棵的树木,一定要注意,可能交房以后几年它们就会烂成垃圾,比如大型水系因为运营的成本高,会出现交房后变成烂水沟,几百万的珍贵树木一旦死了,交房后物业不会免费再更换如初的,所以要注意可持续发展的。

建筑规划有些是中式风格强调秩序,有些是现代风强调与自然融为一体,这个看个人喜欢。公共区域要干净,不要太大,也不要太小,太大占公摊,太小存在安全隐患。休闲设施有些号称是名贵木做的的过几年耗损巨大,不可持续,还不如石材的更靠谱,绿色智能能有的话更好,没有价格应该会低一点。

区域:看区域定位是商务行政中心、居住中心、还是文旅中心,决定你的未来价值,有好的定位,政府政策资源会相应向这些地方倾斜,配套条件考虑生活配套、交通配套、商业配套、教育配套、医疗配套、休闲配套等。区域肯定是首先商务中心,地区比较繁华,增值潜力大,配套依据每一个进行仔细检查。

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开发商:懂行的优先选“产品导向”的开发商,可能名气不是很大,但是产品做得好,不懂的话就选大牌。

物业:优先选择国家一级资质、大牌开发商旗下物业。

关于个人,坚守工作为核心——主动收入为主,即在公司是核心员工,有一定的地位和收入,就可以以公司为核心挑选住宅,追逐热点片区导向——被动收入为主,即你是一个刚进公司的菜鸟,应该追逐热点片区,可以通过房子增值实现资产增加。

2020年是不是买房的好年份?

自住客挑选适合自己需求的,随时可以买。投资客富贵险中求,今年疫情加金融危机,危险多,机遇也很大,有钱可以投资,但要看扛不扛得住。每一次危机都有人通过房产赚大钱,而且讽刺的,这些赚钱的人往往还不是房地产从业者。

最后看荣和楼盘是否值得买?

凤凰网房产张居善先生指出还是要看荣和的盘在不在向东向南发展的区域,比如说荣和公园大道华府就在民族大道这条黄金线上,户型、小区、区域、开发商、物业这些荣和都做的不错。凤岭北,荣和造!足以见得荣和在凤岭北的重要性,还有在民族大道上的另一项目荣和澜山府和世茂江山墅、中海半山壹号招商新项目,大概率要组成“南宁东滨江山居豪宅四大天王“的节奏,值得入手。

经过一个都小时的精彩解读,干货满满,张居善先生为到场的购房者提供了一份楼市饕餮盛宴,众多购房者表示收获颇多。此外,荣和公园大道华府也在分享会现场精心准备水果糕点、现场演奏以及抽奖活动,分享会结束后还有小礼物,让现场嘉宾感受到了荣和的贴心服务。

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到此,《楼市“白银时代”如何挑选品质住宅》分享沙龙暨凤凰网粉丝专享团购会已圆满结束,下期张居善先生将为大家分享《中国房地产的游戏!》,敬请期待!

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