南宁楼市炙手可热:监管之剑等待落下

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南宁楼市

(南宁大桥和武乡新区,摄影:陈庆兰)

南宁的房地产市场就像这个城市的炎热夏天。太热了,你无法呼吸。

8月14日,国家统计局发布了70个大中城市7月份商品住房价格指数数据。 7月份,南宁市新商品住宅价格环比增长0.7%,同比增长11.2%。在全国排名第六。从交易量来看,从疫情高峰后的3月开始,南宁市商品房交易量连续5个月持续增长。 7月份的商品住宅交易数量超过了1.80,000单位,比上月增加了13.2。 %;交易面积为153.60,000平方米,环比增长21%,今年交易量再创新高,与2019年7月相比增长27.5%。价格方面,南宁6月平均住宅价格超过每平方米3万元人民币。同时,开发商对未来充满信心,土地价格屡屡创出历史新高。 7月中旬,位于南宁三河岸的中国铁路遗址被拍卖。 1.地价每平方米50,000元创造了土地王,南宁市有15个地块,地价超过每平方米10,000元。从地价的角度来看,南宁的房价在未来将继续上涨。

显然,今年的新皇冠流行并没有阻止南宁房地产市场的顽强热情。而就在去年,南宁的房价增长持续领先全国,甚至在9月8、连续两个月的月度增长率都超过2%,在全国排名第一,因此受到了住房和城乡建设部的采访。城乡发展。

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在房地产市场火爆的背后,它伴随着市场的各种混乱。多次禁止提价(外部收据),捆绑精美装饰和捆绑停车位等侵权行为。精致装饰交接中发生了大量质量纠纷和维权活动,俗语说“南宁无权无权”,价格高昂。同时,低价的“三级宅配房”也大量出现,纠纷和维权遍及南宁。 2019年5月,在住房和城乡建设部发布关于南宁房地产市场上涨和市场混乱的警告之后,南宁市住房和城乡建设局,市场监督管理局等部门立即采访了120名南宁开发商并启动了市场整顿行动。到2020年3月,南宁市市场监督管理局再次采访了南宁市的30家开发商,并就合同违约,价格上涨,虚假宣传,不愿出售和精制质量不一致等问题提出警告。但是,到8月中旬,根据和讯西南房地产编辑的情况,仍然存在很多问题,例如价格上涨,捆绑销售,惜售和精装质量不一致。

在今年上半年,在疫情的阴影下,包括南宁在内的全国房地产市场一度被冻结。但是,随着疫情得到控制,市场开始恢复。一些热门城市包括深圳,杭州,成都,东莞和南京。此外,市场交易火爆,房价迅速上涨,市场开始投机。它还引发了这些城市法规的进一步升级,包括对购买,贷款和销售的限制,并且市场开始放宽。

关于南宁,当深圳和其他热门城市的市场开始降温时,它仍然保持了市场的知名度,并且市场混乱仍在加剧。一方面,市场火爆,土地价格和房价屡创新高。人们对住房感到叹为观止。另一方面,市场混乱,消费者权益得不到保护。南宁的房地产市场迎来了今年的混乱局面。下半场。如果火爆的市场和混乱继续发展,房地产监管的达摩克利斯之剑可能会在下半年的某个时候突然下跌。

也许每个人都在等待这一刻。

城市发展焦虑下的“强资本”战略

“我来自玉林。”在五湘南方一家领先的房地产公司开发的大市场上,和讯西南房地产的编辑遇到了一位买家。他告诉编辑,他和来自榆林的十多个朋友来到南宁看房,并计划投资,“因为广西加强首都的战略,自治区的工业,资源和人口必须聚集在首都南宁。十年之内,南宁将像成都,武汉,昆明和西安一样,前景非常好。”

榆林是广西南部的一座城市。它曾经成为“榆林狗肉节”的头条新闻。这个城市有活跃的私营经济。广西当地人以善于做生意而闻名。据说有“广西犹太人”和“广西温州人”,这些有商业头脑的榆林老板自然不会放过南宁“坚强资本”带来的历史性投资机会。根据开发商的销售顾问的说法,南宁市场目前的买家很大一部分来自广西的各个市县,而榆林的买家最多。

所谓“坚强资本”战略是广西壮族自治区于2019年确定的经济和城市化发展战略。简单地说,就是利用整个地区的力量将南宁的首都建设成为一个单一的城市。自治区的城市。核城市。制定强资本战略的标志是广西壮族自治区于2019年11月13日发布的《关于实施强资本战略的若干意见》和《关于支持强资本战略的若干政策》。根据强有力的资本策略,到2025年,南宁市将在南宁市举行。该市的GDP比2018年翻了一番,到2035年,南宁市的全部经济将占该区的30%。

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南宁市在加强首都战略的基础上,除了利用西部新的陆海通道,“一带一路”战略和粤港澳大湾区战略,将南宁建设成为区域经济中心面对东盟,西南和粤港澳大湾区,有必要将整个地区的重点企业和产业转移到南宁。根据市场组织分析,六钢,武陵,玉柴等核心企业很可能将总部迁至南宁。

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加强首都战略的核心是全面扩大大南宁都会区的城市发展空间,并通过高标准的城市建设来刺激人口,产业,资本等要素聚集在南宁,并影响到整个地区,甚至更大的西南地区和广东。以及一个由东盟辐射的大型区域性单核中心城市。重点建设南部的五乡新区,东部扩展三塘和永宁地区。加快武鸣市,吴Wu机场新城,柳井工业新城和特色郊区城镇建设,建设多中心,多集群的大都市。空间结构在外部与钦州的北海防城港地区形成北部湾城市群和都会区。

“资本雄厚”的南宁房地产市场:2020年强劲反弹

2019年提出了加强资本的战略,迅速在土地和房地产市场上形成了投资热潮。从2019年开始,南宁的房价就一直居全国首位。到2020年上半年,这一流行病将继续炙手可热。

同时,在南宁市强大的资本战略下,南宁市的房地产政策陆续放松。 2019年上半年,南宁市逐步放宽新房备案价格,备案价格每平方米上涨1000-3000元。同时,2019年南宁市的土地拍卖规定也发生了翻天覆地的变化。土地出让条件中的“限制房价”规则已经消失,开发商的定价不再有上限。 2020年3月,南宁市颁布了新的公积金政策,规定公积金贷款可用于第二套住房。到2020年4月23日,已实施三年的《南宁市商品房全装修分类指南》被废止,南宁新开发区不再需要全装修交付。一系列政策的放松,特别是取消价格限制以及取消完整的装修和交付指南,极大地促进了南宁市场的发展。目前,南宁已成为全国政策最宽松的二线城市之一,没有购买限制,没有价格限制,也没有贷款限制。

在“强资本战略”看来,南宁对房地产市场的拉动作用寄予厚望,房地产政策进一步放宽,带动了土地和房地产市场的进一步发展。 。今年五月以后,南宁的房地产市场交易火爆,房价上涨。从土地市场的角度来看,南宁有15个地块,实际楼面价超过10,000元,最高地价已超过1.每平方米50,000元。

从房地产市场的角度看,南宁市商品住宅平均价格在6月份突破了每平方米3千元,创下历史新高。分行业看,南宁市区11个行业住宅平均交易价格每平方米超过4万元。其中,民族广场,流沙,东盟商务区,凤陵南4个板块的平均价格均超过1.6万元/平方米:盘龙,总部基地,五湘湖,五湘文化旅游,凤陵南滨江,均价峰陵北,永武1.4-1.6板的价格为6万元/平方米。

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在强大资本的战略下,房价上涨趋势似乎是不可逆转的。但与此同时,在市场交易火爆的情况下,南宁房地产市场也呈现出一堆混乱。多次禁止提价(外部收货),捆绑销售和不愿出售等非法现象。在高房价的情况下,一些低价“三级住房”也大量出现,在精装修的交付中也存在很多质量纠纷和维权问题。同时,先进的城市建设以及对“坚强资本”和“东盟桥头堡”地位的追求使得南宁市的超高层建筑,商业和办公楼出现了严重的过剩,空置率是在全国最高。这已经成为在南宁建设“强大首都”过程中的主要问题。

火爆市场背后的混乱

根据南宁市市场监督管理局发布的数据,从2018年1月1日至2020年3月10日,该局共收到有关南宁房地产行业的2842宗投诉,主要类型是违约。价格上涨,虚假宣传。其中,关于房地产合同违约的投诉占房地产行业投诉总数的50%。主要问题是未能按承诺退还押金或预付款,并且交付的房地产的面积和质量与合同约定的面积不符。

外部收据

在南宁市场的混乱中,南宁最常见的功能,也是买家最常见和最沮丧的事情是“外部收藏”,即价格上涨。

外部收据是指除合同约定的房屋付款外,开发商还以服务费,指示费,团体购买费等名义收取费用。所收取的额外费用通常会在不发行任何收据的情况下转入个人帐户或发票。消费者实际支付的房地产总价远高于合同价格和房屋建设部门的创纪录价格。每个带有外部收据的车牌都有不同的收费标准,从10,000到20,000元到数十万元不等。 2019年,南宁市立案调查了12家房地产开发公司,其中38家正在调查线索。截至2020年8月,根据和讯网编辑在市场上的调查情况,尽管政府取消了商品房的价格限制,但市场上仍有相当多的项目在2019年之前公开或以土地方式获得土地。隐蔽。消费者对外部收入的抱怨仍在持续。洛根,大唐,阳光城,恒大和张泰等主要开发商都参与了外部收入。

捆绑销售

一些开发商在捆绑销售中存在强制消费的问题。热房地产,“建筑之王”,热销地板和公寓类型供不应求。为了最大化利润,开发商利用有利的位置来捆绑停车位,并且停车位的价格很高。为了购买房屋,他们必须以高价购买停车位,从而剥夺了他们的选择权,同时又侵犯了消费者的公平交易权。捆绑的停车位包括领先的开发商,例如万科,龙湖和阳光城。

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(Vanke Golden Mile河滨项目,今年因退还捆绑式停车位而发生争执。摄影:陈庆兰)

关于精装交付的争议

关于精装书房交付的争议是南宁市场上最常见的争议。为了规避商品房限价政策,部分房屋开发商暂时将毛坯房改为精装房,通过提高每平方米的装修价格来规避房价调控,实际交付的房地产装修远。达到合同约定的装修水平。精装室使用的产品材料和品牌与合同不符,橱柜,抽油烟机等配套产品的质量不合格。南宁购房者对精装修的抱怨几乎涵盖了市场上的所有交付项目。自2018年交付精装修房屋以来​​,几乎所有开发商都幸免于难。它几乎已成为“无权利保护,无房屋交付”的趋势。万科,融创,恒大,保利,华润和阳光城等开发商的项目都受到了版权保护。

2020年3月,融创澜月大厦的业主报告说,精装间有硬纸板门,房屋在2月漏水以解决问题,地板漏水被阻塞,天花板被打破...

2020年6月,保利爆发大规模维权事件,短暂的人身冲突也爆发了。店主报告说,保利厕所严重漏水,天花板全部打上了补丁……

2020年5月,当中海月大厦没有留在精装间里时,粪便水流过,下水道里发现了卫生巾,污水泄漏到楼下的邻居家中。店主质疑装修问题...

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(发生了精美装饰和版权保护的融创蓝月大厦项目

在“强劲资本”和“住房而不是投机”之间进行选择

实际上,无论是关于精美装饰,“外部收据”和捆绑销售的纠纷,无论是随意销售还是虚假宣传,它甚至还包括南宁的“专卖店”-三级房屋,这些混乱或多或少都与之相关南宁房地产市场的持续繁荣和房价的持续​​上涨。

房价上涨和热销交易将使开发商找到通过“收入”,“捆绑精装书”,“捆绑停车位”和“不愿出售”之类的方法来获取最大收益的方法。这类似于强制性策略。限价与精细装修政策有关,但不是最关键的,因为南宁废除限价和强制性精细装修政策后,南宁的市场混乱有所减少,但仍相当猖ramp。取消限价政策后,去年许多新购置的土地不再收到外部购买,也不再捆绑停车位和精美装饰。但是,许多房地产开始取消精装本,并以毛坯交货代替。但是,从2020年的市场情况可以看出,经过“精细改造”后,许多房地产价格急剧上涨,其毛坯价格甚至达到或超过了以前的精装交付价格。例如,建功市,春峰南岸,阳光西岸,龙光九渔湖和鹤井叠翠峰等大量毛坯房的价格直接达到或超过该地区装修好的房屋的价格。

广西壮族自治区政府和南宁市政府都在南宁这个“强力资本战略”下动荡不安的城市,希望通过大力投资和改善城市基础设施,使其成为整个自治区的领导者。能量水平。核心经济驱动引擎。在这个过程中,大规模的城市建设,大规模的土地流转和开发,城市功能的改善和提升以及新城市地区的建设都是必不可少的过程。 “坚强首都”成立的第一年,十年前,成都,重庆,武汉,郑州和西安等大规模的城市扩张运动是必不可少的。在这个过程中,房地产将不可避免地发挥核心作用。因此,保护​​房地产市场的增长热情也是必不可少的,整个自治区甚至自治区以外的投资和购房需求也是如此。这也是南宁不可避免地要吸取的教训。因此,未来5到10年,南宁的房地产市场将不可避免地处于持续上升阶段。这也是南宁市一,二线城市中房地产市场管制政策处于最宽松状态的重要原因。

但是,从全国房地产市场甚至整个金融和经济稳定的角度来看,中央政府坚定不移的政策基调一直是中央政府近年来坚定不移的政策。因此,今年上半年,深圳,杭州,成都,东莞等十多个房价飞速上涨的城市已经实施了严格的房地产市场调控政策。

因此,刚刚醒悟并正在实施“强资本”战略的新兴城市南宁市,必须考虑如何在“强资本”战略与房地产繁荣之间找到平衡。在南宁实施“强资本”战略的初期,在工业和经济支持不足的情况下,城市建设和房地产市场的快速发展必然带来更多的问题。在全国热点城市的新一轮房地产调控下,如果南宁未能很好地控制市场热度并维持良好的市场秩序,并且市场发生变化,那么肯定与上述城市相同。新一轮的市场秩序整顿。

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