[2018年前11个月南宁数据]住宅平均成交价格为10906元/ m2

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南宁房价走势2014_南宁房价_南宁山渐青房价

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■易居企业集团·基里分析师王颖,黄金亮

今年1-11月,南宁市商品房交易量突破1100万平方米

商品住宅平均成交价格为10724元/㎡,增长9.04%

科瑞数据显示,今年1月至11月,南宁市商品房新增供应面积为1280.700,000平方米,同比增长5.79%,交易面积1130.820,000平方米,同比略有增长0.06%,仍延续数千万的市场规模,平均交易价格为10724元/㎡,增长9.04%。从供给,需求,数量和价格的角度来看,2018年南宁市场呈现出供给增加,保持一定规模交易,稳定价格的特点。

●商品房:供需基本平衡,前11个月商品房交易量突破1100万平方米

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2018年,在持续严格的政策控制和预期变化的影响下,全国二线城市房地产市场交易量下降,进入了价格调整期。从总体上看,南宁市场受到影响,供应,需求,数量和价格同比增长。

科瑞数据显示,今年1-11月,南宁市新增商品住房供应面积1280.700,000平方米,同比增长5.79% 交易面积为1130.820,000平方米,同比略有增长0.06%;平均成交价格为10724元/㎡,增长9.04%;交易额为1212.68亿元,增长9.10%。

从总体上看,今年1月至11月市场供求基本平衡。商品房平均价格突破万元大关,达到10724元/平方米。与2017年平均价格9,835元/ m2相比,增加了889元/ m2。在控制之下,房价稳定了。

从单月角度看,2月春节假期影响的交易量最低,为46.330,000平方米; 11月份,商品房交易量为15,612套,面积为124.370,000平方米,创下今年以来的新高。在除11月外的前11个月中,9月3、4、的交易量超过900,000平方米,其余月份的交易量保持在100万至120万平方米。

在存货方面,1月至11月,南宁市商品房存货面积为172 9.6100万平方米,搬迁周期为16.1个月。与去年同期相比,库存增加了27 9.1400万平方米。 ,消除周期增加2.4个月。

●商品房:供需略有增长,房价同比增长8.99%

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就商品房而言,供求关系,数量和价格都有所增加。根据Crane的数据,今年1-11月,南宁市商品房新增供应面积为873.60,000平方米,同比增长3.95%;交易面积为881.0万平方米,同比增长1.86%;平均成交价格为10906元/㎡,同比增长8.99%。

从区域表现来看,良庆区仍以18 8.520,000平方米的交易面积领跑房地产市场,占南宁市商品住宅交易的21.4%。西乡塘区排名第二,交易面积为16 5.6,500万,比去年同期的94.670,000平方米增长了75%。在永宁区,今年许多老市场活跃,新市场接连进入。交易量显着增加,交易面积为11 9.160,000平方米,同比增长38%。

从交易量的比例来看,交易量最大的是80-90平方米,共交易了14484单位,比上年有所增加。其次是90-100平方米,交易了12,659单位,与去年相比略有下降。 。 100-110平方米,110-120平方米和120-130平方米的交易量与去年相比都有所增加,购房量增加的特点也很明显。

在过去两年中,南宁市的商品住宅存量一直很低。截至今年11月30日,南宁市商品住宅存货为61 9.490,000平方米,除化学循环7.为5个月。脱化学周期相对较短,整个市场相对健康,风险较低。

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值得注意的是,优惠住房,首付分期付款和其他形式的“重返世界”对购房者来说,降低房屋拥有权的门槛,选择范围更广。

●办公楼:供应明显超重,交易量和价格小幅上涨

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与去年的基本供需平衡相比,今年南宁的办公楼市场供应量急剧上升,主要集中在武乡新区。交易量和价格小幅上涨,呈现供过于求的明显态势。

科瑞数据显示,2018年1月至2018年11月,南宁办公楼新供应面积为10 5.8500万平方米,同比增长51.56%;交易面积为2.170,000平方米,同比增长5.04%,供求比为1.47,明显超过需求。平均交易价格为人民币12,765 /㎡,同比增长3.24%,前11个月的交易金额为人民币92.13亿人民币。

从单个市场的表现来看,无论是交易区域还是交易金额,TOP10交易的一半以上都集中在凉清区,例如阳光城时代中心,福亚国际总部基地,天秀市等青秀区的绿地中央广场也有突出表现。

但是,办公市场中的库存消除周期仍然很长。截至11月30日,南宁市的办公产品库存为184.300,000平方米,销售周期为26.9个月。

●业务:显然,按价格批量退货仍然是主要主题

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1至11月,南宁商铺新增供应面积为60.59万平方米,同比增长46.18%;交易量为41.80万平方米,同比增长8.33%。即便如此,商店的供应显然仍然供过于求,其供求比率为1.47。 6月份的供求比率甚至高达3.5,销售压力更大。截至11月30日,南宁市的商业库存为236.180,000平方米,销售周期为62.1个月。减少库存仍然是企业的主要主题。

1- 11月,全国平均商品交易价格为24113元/㎡,同比下降17%,按量交易的趋势十分明显。从区域绩效的角度来看,商业供应主要集中在江南区,两清区和永宁区,而两清区和永宁区的交易表现较好。从单一市场看,成交最好的项目的平均月销售量达到78套,而TOP20项目的平均月度销售主要集中在10-25套。

●市场预测:需求方的释放速度放慢,市场竞争加剧

在短期内,南宁市场受到全国市场预期变化,房屋所有权壁垒高以及购买力下降的影响,需求释放将放缓。市场供求关系已从平衡转为供过于求,市场供应增加,新盘发行步伐加快,开发商对资金撤资和高周转的需求将加剧南宁市场的竞争。

但是,与其他实行严格房地产政策的一、二线城市相比,南宁的政策保持在“保留压力但宽松”的状态,并且市场交易仍有望保持一定水平。在市场差异化的大趋势下,品牌房地产公司的优质产品和具有成本效益的项目可以保持热销趋势,但是一些定价过高的产品和竞争能力较弱的项目将面临缓慢的销售压力。

从中长期来看,南宁的城市化率仅为60%。与全国二线城市相比,南宁的城市化发展还有更大的发展空间。此外,随着南宁城市产业的优化,城市设施的进一步完善,宜居环境的改善以及城市优越性的提高,南宁市每年将增加人口80,000至100,000,为人口提供良好的基础。用于房地产开发。预计它将继续在二线城市中为房地产提供优质镇流器。

1月至11月,南宁市住宅用地供需增加

房地产公司在获取土地上更加理性,合作发展成为新常态

今年,全国土地市场总体仍然严峻,发热量明显减少。面对主要土地市场上的严格转让规则,土地价格限制,住房价格限制,竞标建立住房产权,竞标建造人才公寓,竞争性现有住房的销售比例以及相应的“捆绑”建设情况等,面临土地购置成本增加,开发利润被压缩,房地产企业更加理性谨慎的情况,成交土地价格溢价率达到历史最低水平,未售出数量拍卖创下了历史新高。

12月,南宁土地市场敲响了集会号召,将集体出售8幅土地,面积807亩。在年底“抢地”到来之前,我们使用Crater的大数据来查看南宁土地市场在今年前11个月的表现,并对全年的土地市场做出了预期。

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●住宅用地供求增加一倍,溢价率同比下降62%

广西可瑞数据显示,1-11月,南宁市住宅用地供应量为53件,占地4283亩,同比增长37%,竣工率今年的土地供应为10 5.2%。当地时间是五月,八月和九月。

就交易而言,交易数量为43笔,占地3329亩,同比增长29%。 6月,9月和10月的交易呈井喷趋势。交易底价为3507元/㎡,同比下降3.4%;交易溢价率1 8.6%,同比下降62%。交易底价和溢价率均同比下降,这主要是由于投标方式和投标门槛的影响。

一方面,房地产企业对竞价限制条件较为理性,对土地价格进行了限价控制,以降低溢价;另一方面,在交易用地,旧城改造用地和定向项目用地中,大多数交易都是以底价进行的,主要因素是溢价为0。交易底价低于该区域或部分的房屋价格。

值得注意的是,如果拍卖的土地价格达到极限价格,它将被转移到财产分配房屋面积或财产安置房屋面积中。如果有建设用地竞标,则意味着土地收购公司可以开发和销售商品房面积将减少,土地实际开发成本将增加,这将检验产品开发成本和住房公司的利润控制。从1月到11月,产权转让的房屋面积最大的商品住宅项目是“蓝光永金兰湾”,房屋面积8.7万平方米。

●距离太远,门槛高和苛刻的条件是拍卖失败的主要原因

1月至11月,南宁市共有6处未出售的住宅用地,占地511亩。拍卖失败的原因主要有以下三类:第一,该地块距离市中心较远,该地区的商品住房市场不明确,房地产公司在获取土地方面持谨慎态度。例如,西乡塘区金陵镇的商业和住宅用地被出售了两次,并最终在6月底成功出售。

第二点是建设要求苛刻,发展利润被严重压缩。房地产公司不敢轻举妄动。江南区直河路以北的三个地块都需要建造一定数量的“人才住房”。没有人申请1个综合住宅用地的投标,有2个商业和住宅用地被投标人投标。投标没有达到土地的实际底价,土地被收回。第三是投标人具有苛刻的资格或苛刻的销售条件。例如,永宁区龙华路北侧综合用地拍卖失败,要求投标人为具有相应南宁总部基地资质的企业,且该企业的自有比例商业包裹的比例至少为70%,自有所有权为20年;兴宁区沙江路商业和住宅用地仅限于“广西边防总队官兵”,住宅平均价格(毛坯)≤6705元/㎡。

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●凉清区交易量最大,青秀区交易量最大

在住宅用地交易分配中,前11个月,良庆区交易数量最多,达到12个,累计用地面积1232亩,占全市总交易量的37% 其次是西乡塘区。有11块地,累计土地面积430亩;永宁区的交易最少,只有4手。预计在未来的一到两年内,凉清区和西乡塘区的商品房供应量将会增加。

在1月至11月的TOP10住宅用地交易中,青绣区的交易价格最高,排名前6位中的5个。其中,英华路北侧33亩低密度纯住宅地块的交易价格达到了6900元/ m2的极限值,产权转让房屋面积为12,300 m2(占51.)占总比例的9%)。获奖者是深入南宁的广元集团,实际上估计部分商品住宅用地的地价达到了17580元/ m2,刷新了南宁市住宅用地价格的“上限”。业内人士推测,其产品将主要是联排别墅或多层房屋,可供出售的商品房不多,对整体市场房价影响不大。

●竞争依然激烈,合作发展成新常态

尽管对住宅用地实行“两限制一竞争”(土地价格限制,住房价格限制,招标和建筑产权转让),但不限制品牌房地产公司开放南宁市场的步伐。对于土地质量高,设施完备,资源丰富,交通便利,前景广阔的土地,签约的房地产公司数量从四家到五家到十多家不等。广西当地的房地产公司和区外的一线房地产公司占主导地位。进行了许多“抢地战”。

今年,即使建设转让竞标相对较大,今年首次进入南宁的蓝光房地产,美的置地,新城控股和中南置地等也将是必不可少的。土地价格拍卖后的面积。一方面,这是由于集团的战略布局,另一方面,它对市场前景和项目发展潜力感到乐观。它将把其中高端产品线与正在拍卖的土地项目相匹配,以创建一个城市基准项目,同时,它将被用作深化南宁稳定基础的未来。此外,金茂,河南,远洋,银河等房地产公司的“新面孔”经常出现在南宁土地拍卖市场上,进入南宁的意愿同样强烈。一旦他们将来瞄准合适的地块,他们就会全力以赴。

龙光,大唐和阳光城等房地产公司在南宁市商品住宅市场上取得了长足的进步,同时也在继续进行土地储备之战。他们在土地收购方面领先南宁房地产公司。广西本地国有企业湘嘉(路桥),万丰房地产,以及广西领先的房地产公司张泰和荣和,以及实力雄厚的盛天和云星,今年都在土地市场上获得了收益。

房地产企业的合作发展已逐渐成为南宁市场的新常态。从今年年初开始,大唐,新城,新希望,和京,金科,盛天,龙湖等都是发起或参与合作项目的房地产公司的代表。他们的合作开发项目引起了很多关注。面对“多重限制”的监管,市场利润受到挤压,房地产公司的联合开发项目将有助于降低开发成本,合理化利润并实现多方共赢。这也成为房地产公司获得新项目的新途径。据不完全统计,南宁市目前有40多个合作开发的商品住宅项目在售/出售,约占市场的20%。

(注:以上数据的统计范围涵盖南宁市的清秀,兴宁,江南,西乡塘,良庆和永宁六个城市地区,武鸣区和县除外;居住用地包括住宅用地,商业和住宅用地,包括住宅在内的多用途地块;商业住宅包括普通住宅和别墅。)

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