事实:南宁的房地产起着“变革”作用,改变后的社区规划又该如何改变?

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关注“房地产转型”现象

如果更改了社区计划,又如何更改?

天然花园社区中的这片土地最初计划拥有一个室外游泳池。现在,开发商必须更改计划,并计划建造一栋居民楼。记者周卫武摄

广西新闻网-《南华早报》记者周卫武,李建勤和谢奎

核心提示

高架地板变成了车库,车库变成了商店,绿地变成了幼儿园……南宁的一些房地产在出售房屋后经常“转变”。一些开发商未经授权便更改了计划,而有些则得到了计划局的批准。许多业主报告说,根据《财产法》,这些规划变更未得到2/3业主的批准,该法律侵犯了业主的权益。法律界人士认为,社区规划的变化涉及业主的切身利益。所有者应该有权决定是否应该更改它们或如何更改它们。

公共绿地已经缩小,高架地板已转变成商业商店。社区俱乐部和游泳池在哪里...住宅房地产规划与业主的切身利益有关,但是在南宁一些业主购房并搬入后,他们发现社区改变了规划和外观。开发人员更改计划的最大原因是利润驱动。诸如增加建筑面积比例和减少公共设施之类的规划变更很可能会损害业主的合法权益。按照正常的法律程序征求所有者的意见很可能会失败。毕竟,很少有所有者愿意放弃应得的权利。结果,私人改革计划的“先行后参与”行为时有发生

花园和游泳池

[社区]自然花园

[变革]花园和游泳池成为高层住宅建筑

[业主的投诉]今年3月18日上午,居住在该社区西部和南部的业主发现,该社区中有一个空旷的地方正在传来机械声,工人正在开始施工。根据原始计划,这部分闲置土地用于建造几栋6层和12层的住宅楼,一部分用于建造幼儿园,社区花园和游泳池。今天,原来的计划已更改:6层住宅楼已升级到9到12层,而12层楼将变成24层。

业主张女士认为,按照最初的计划,社区俱乐部南侧只有两座六层半的建筑,此外还有商店,游泳池,幼儿园等。彼此分开的支持设施。在调整后的计划中,原计划的游泳池,幼儿园和其他土地将被新建筑物取代。结果是减少了公共设施,增加了建筑面积。

据报道,一些自然公​​园的业主已经向南宁市规划局报告了情况。

3月31日上午,在南宁自然公园社区主要交通路口,张贴了南宁市规划局发布的公告。该公告指出,原定计划就社区项目总体水平的调整计划举行听证会。 5月8日。

[记者调查]一位姓许的开发商负责人解释说,根据调整后的总体规划,该社区F区以南将新建一个社区,宽13米新社区与F区之间的线路将开放。道路是分开的,对F区南部的居民影响不大。

主要争议是在F区的东部(即会所南部)。实际上,调整后的计划与原始计划没有太大不同。仅有一栋建筑物从6个半层楼更改为12层,其余的建筑物均为6个半层楼高。完成后,东部地区建筑物之间的地积比率为1.76,不超过该州的2.0。至于中原在东部地区计划的幼儿园,会所的一楼将被替换为1800平方米的面积,以满足社区中儿童的需求。东区的位置距离F区10米。即使在东部地区建造了建筑物,也不会影响F区域中建筑物的照明。受影响的人群只有洞头F座6楼2楼2楼以上的部分所有者。考虑到所有者的要求,可以适当修改建筑物的平面图。

“所有者的心情是可以理解的,但是当我们大量投资购买这块土地时,我们肯定会收回成本。我们尽最大努力开发了这片房地产,而又不影响居民的生活。而且,我们对此计划进行了调整,”该负责人说。

针对上述说法,南宁市城市规划局建设项目管理科负责人表示,虽然自然公园开发商已向规划局申请调整社区规划,但尚未提出。批准。

英格兰第十八社区的开发商未经许可即更改了该计划。在计划部门将建筑停工后,它变成了未完工的建筑。记者周卫武摄

一排未完成的建筑物出现在公共场所

[社区]:英格兰十八岁

[转型情况]公共开放空间中的高层建筑

[业主投诉] 3月26日,《南国早报》的一名记者来到英格兰18号。昌湖路延伸段住宅小区大门口前排着一排未完工的建筑,这些建筑有8至10层,被铁皮包围着。杂草长在下面。

“未经业主同意,开发商在社区建造了更多建筑物。”在社区委员会办公室,负责人张先生拿出了南宁市规划局发布的社区规划图,该图显示,在昌湖路延伸段附近,有三座18层的公寓楼。计划建造。张先生说,2009年左右,社区正在陆续移交房屋。当他们搬进来时,他们发现社区在原始规划图上有一些额外的高层建筑。当时,开发商正在密集地进行建设。因此,他们向南宁市城市规划局投诉后,得知开发商未经规划局批准改变了规划建设。在业主的强烈反对下,开发商的违规行为被有关部门制止。

先生。社区的所有者唐说,这些建筑物的建造暂停后,在过去几年中它们慢慢变成了未完成的建筑物。 “受害最深的是居民。因此,他们几年来一直未能获得房地产证。未完工的建筑物不仅难看,而且还存在安全隐患。每次我们进出大门,我们的居民担心会掉下来的东西。”

[记者调查]据了解,英伦18号社区是由广西百益集团的子公司广西优荣投资有限公司投资建设的。 4月8日中午,南国早报记者来到位于南宁市青山路2号的广西百益投资集团。总经理办公室有关负责人告诉记者,昌湖路延长线的建设影响了社区的规划建设。目前,开发商已将情况报告给有关部门,他们也在积极处理此事。至于开发商是否擅自更改计划并被有关部门制止,负责人建议记者咨询南宁市规划局。

对此,南宁市规划局建设工程管理处负责人说,英伦十八小区未完工的建筑物未经法律程序就已经盖好,南宁市已经盖好了。规划和管理监督小组。停止。

金湾花卉城新建停车场。记者李建勤摄

财产开垦荒地以建造停车场

[社区]金湾花城

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[转型情况]公共绿地成为停车场

[业主投诉] 4月4日,当记者访问社区时,车辆也停在社区的许多地方而没有停车位。一位车主说,近年来,车位越来越紧,每天回家后要找到一个车位已成为一项艰巨的任务。业主李先生说,这是该物业在社区内使用过多车辆的原因。在未经所有者许可或相关部门批准的情况下,该物业将社区后方的绿地转变为停车场,以供所有者付费停车。许多业主不满意此举。

当记者随机询问车主有关社区的情况时,许多人仍然对新开发的停车场发表评论。一些业主说:“即使没有足够的停车位,也不能随意铲开绿色空间!”

[记者调查]社区财产负责人梁经理说,在社区建设之初,就建立了500个停车位。现在,该社区的车辆数量已超过1000,在草地上停车,通道等。“消防车进出的现象已成为一个大问题”。为了解决停车问题,酒店决定开发一个临时停车场。梁经理说,业主所谓的绿地实际上是一个计划中的游泳池,但是十多年来,建设尚未开始,草丛也很多。早些时候,一些业主开发蔬菜来种菜,还有一些业主因粪便而抱怨。因此,该物业向开发商报告,并借了约2,000平方米的临时停车场,可停85辆车。

“该物业没有钱,花了大约10万元人民币来铺设生态砖,这是考虑到环境和停车问题。”梁说,临时停车场不是为了牟利,而是为业主提供便利。 “收费并不昂贵。,一个月要五十多元”。当停车场的建设经有关部门批准后,梁经理承认他没有向有关部门报告。在更改计划之前,他们只进行了部分访问,没有召开所有所有者的会议以进行投票。 “一千个所有者有一千个想法。我们考虑了总体情况,想做点好事,但没人同意。”

封闭了金秀浩庭社区的高架地板,并安装了卷门。记者李建勤摄

高架地板被转换成仓库用于外部出租

[社区]锦绣宫

[转换情况]高架地板已转换成仓库供外部出租

[业主投诉]

所有者黄先生说,开发商(广西万事达房地产开发有限公司)先后将房屋交付给所有者,他将社区中未售出的部分视为私有财产,并关闭了该部分。 “5、6号楼的高架地板已经作为仓库出租给其他人了。”对此,许多业主有很强烈的意见。业主陈先生说,社区内停车位不足。高架地板原本是社区的支撑设施,但现在已被开发商占用,给业主的生活带来极大的不便。

[记者调查]

最近,在Fairview Place接受采访时,记者发现所有高架地板均已关闭,并安装了卷闸门。一些业主拿出了《南宁市规划管理局行政处罚通知书》,表示业主在向有关部门反映开发商违法行为后,于2013年7月,规划部门向开发商发出文件,说:尚未获得我们局的行政许可,未经许可,不得使用卷门关闭9号金秀浩庭5、大楼的架空地板。”规划部门根据有关法律法规,认定其为非法建筑,责令其“限时自行拆除以上卷闸门”。恢复原始的功能批处理”。

但是已经过去了将近一年,开发商还没有按照相关部门的要求将其拆除,并且还封闭了其他建筑物的高架地板。在这方面,开发商负责人王先生表示,根据《财产法》的有关规定,高架地板不能在业主之间共享。他认为,无论是租赁还是出售,都有法律要遵循。

在这方面,记者从南宁市规划局工程处了解到,该局已经对社区高架地板的规划进行了变更,但不是为了封闭使用,而是为了封闭使用。高架停车场。作为社区的支撑设施,即使产权属于开发商,也不能出于规划目的而改变高架地板。

东盟商业区社区的高架地板已转换为其他用途。记者李建勤摄

将高架地板转变为住宅和商店

[社区]东盟商业区的社区

[转换情况]将高架地板转换为住宅或商店

[业主的投诉]业主李女士说,她的房屋经过装修和搬入后,开发商尽可能更改了该建筑物活动地板的计划用途,并发布了公告,声称高架地板“放弃”。高架地板分开并封闭后,一些人被占用,一些人行道。社区的大多数所有者对此非常不满意。

4月1日,记者在社区中看到,大部分高架地板已经过翻新并搬进来。

一位不愿透露姓名的业主说,在更换高架地板后,铺了一些人行道,业主共同捍卫了自己的权利并予以报告。 “有关部门还对其中一条装饰的人行道罚款。”林先生认为,高架平面图的改变导致容积率增加,停车位紧张,居民没有地方聊天和下棋。 “有些甚至占据了公共花园。”一些业主拒绝支付物业费。表达不满。该社区财产向记者证实,一些业主拒绝支付财产费。

[记者调查]

在物业办公室的墙上,有一个“要求开发商将高架地板连接到一楼所有者并调整物业位置的投票”。内容显示“社区面积为6,350平方米,占整个社区建筑面积的59%。所有者召开了会议,并在一致同意后进行了以下表决: k0]同意开发商将5、 6、8、9将1号建筑物的高架地板附加到每栋建筑物一楼的所有者的行为2.同意调整物业使用室到6号楼地下室。”签署日期为“ 2013年3月11日”。 4月8日上午,记者联系了该社区的开发商。自称是相关负责人的魏女士说,她将在一小时后给记者打电话,但此后没有更多消息了。记者打了几次电话,对方要么是“用户忙”,要么没人接。 4月21日,记者再次致电魏女士的办公室,对方说:“知道后我们会给你答复。”此后没有消息。

5月5日,记者致电南宁市规划局工程处为普通市民。另一方表示,该局未批准对该社区的间接费用平面图进行任何更改。

[投诉收集]

改变社区的计划并不少见

不仅开发商尝到了改变计划的甜头,而且一些住宅物业也加入了行列。南宁市仙湖东城美景社区的业主徐先生说,社区财产非法铲开了开发商的原始花圃作为停车位:秀香大道海宝公寓社区的居民魏先生也报告说,社区财产铲除了了开发商的原始花园。社区的绿化带。字段...

实际上,社区的私人改革计划并非偶然,在广西并不罕见。

女士防城港港区O井蓝湾社区的业主岳说,开发商已将6号,7号和8号楼的高架停车位私下改为商店。最初有9位车主以数万美元的价格购买了停车位。现在开发商已经退还了15万元和18万元的费用。这些停车位被改造成450个商店,用作建筑产品的展厅;此外,3号和4号楼的高架地板是私下升高的,这影响了另一栋建筑物的照明。建设委员会和市长的热线无济于事。

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女士河池市金台浩亭社区的业主魏对南国早报记者说,开发商购房时说,三楼的每栋楼都会有一个空中花园,开发商向住房建设部门备案。 。当时,这也是一个空中花园,但是在房屋被卖完后,开发商去住房建设部门更改记录,并将空中花园变成了办公楼。社区的所有者去法院起诉开发商。两年后,法院裁定开发商应赔偿所有者的损失,但房地产公司已被取消,社区所有者也不知道该向谁寻求赔偿。

(周卫武李建勤)

[其他山脉的石头]

社区改革计划需要所有所有者的同意

未来,广州将采取严格措施解决广州开发商随意改变计划,损害购房者利益的现象。

广州市规划局颁布了《广州市城乡规划程序规定》(以下简称《规定》),要求开发商修改规划或者设计方案,必须征得所有人的同意。规划图。

修改计划需要所有所有者的书面同意

根据《规定》,房地产项目预售(销售)时,建设工程设计方案的批准的施工详图或公共规划应当作为预售合同的附件(销售) )商品房的销售;申请改建工程对于建设项目设计方案的详细规划或者总体布局,建设单位应当首先中止预售(买卖),并取得房地产所有人预售(买卖)单位的书面同意。房地产项目和建筑项目的抵押权人。

实施“规定”后,不仅要求开发商将计划的变更通知业主,而且还必须征得业主的书面同意。 “只要一个所有者不同意,规划局就不会同意开发商修改设计。”广州市规划局副局长叶浩军说,这样做可以避免开发商的不规范行为或可能损害权益的行为。 “这不一定意味着在将绿色空间变成房屋时,您需要征求意见。即使您改变房屋的方向,也必须征求业主的意见。”

据报道,《条例》还继续进行规划听证会的管理要求,阐明必须在批准前公布所有涉及道路系统,建筑物,绿地布局和利益相关方主要利益的规划调整。由计划部门,研讨会或听证会等听取有关方面的意见。

不遵守公共建筑支持设施计划的开发人员将被曝光

买房后,房主发现他的房地产最初是计划用于公共建设的,因此他无法申请房地产证书。过去,发生这种情况时,计划部门将暂停开发人员其余项目的计划批准,或者检查并接受已分阶段实施的项目。针对这些历史上获取许可证的困难,规划和国土部门共同专门解决了这个问题。但是,将来,《条例》将对开发商的违法建设和违法销售行为进行新的处罚。

《条例》明确规定,如果公共建设配套项目的建设没有按照规划要求实施,规划部门将通过政务公开网站向社会公布。 “这是以前没有的。这是在社会监督的帮助下阻止开发商的尝试。”广州市规划局有关负责人表示,除严厉处罚外,今后还将向社会公布开发商的不良行为。

根据“信息时间”

关注法规的“房地产转型”一章

谁对社区的变更计划拥有最终决定权?

南宁市城市规划局宣布对自然公园的社区规划进行变更。记者周卫武摄

广西新闻网-《南华早报》记者周卫武和李建勤

社区规划触动了业主的敏感神经。当南国早报的记者调查某些社区的规划变化时,他们发现大多数社区在更改规划的过程中缺乏足够的宣传和不透明的信息,而这通常是开发商单方面决定的。那么,谁对改变社区规划拥有最终决定权?记者在采访中获悉,南宁市立法部门正在准备引入新的地方规划法规。与旧法规相比,已增加了规划更改的过程,并且很明显需要进行宣传。 ,听证会,辩论会议和其他方法来征求利益相关者的意见

计划部门有严格的变更计划流程

据报道,《财产法》第七十六条规定,对建筑物及其附属设施的重建和改建应当“由业主批准,其专有部分占建筑物总数的三分之二以上。区域和三分之二的业主同意”。 《中华人民共和国城乡规划法》还规定,如果确实需要修订社区计划,应通过听证会听取有关方面的意见。

南宁市城市规划局建设工程管理处负责人说,一般情况下,社区变更方案有三种:一种是开发商在未取得法律程序的情况下变更方案。另一种是,开发人员提交更改计划的申请。经部门批准;第三,由于社区规划的变化,影响了社区原有的规划,规划部门主动改变了社区的规划设计。无论何种情况,该局都会通过现场通知,规划局的官方网站等方式进行公告,并举行听证会,以充分听取有关业主的意见。

该局有关人员介绍了调整社区规划的具体程序:如果涉及社区总体规划的调整和容积率的变化,一般按照“建设单位”的规定执行。应用专家论点-公开,听证和其他征求意见的方法-城乡主管部门建议-政府批准-技术审查”;总体规划的调整没有违反规划条件的,应当按照《建设单位申请公开,听证等意见征求技术审查》的规定进行处理。

业主的声音很难阻止公众听到“穿过现场”

在采访中,许多业主表示,尽管他们反对开发商的变更计划,但社区的计划最终发生了变化,宣传和听证只是一种形式。

南宁市城市规划局城市规划处有关人士表示,在社区变更规划过程中,必须充分考虑各方的利益和实际问题:开发商不宜申请该规划。被改变;不一定是所有者的反对。 ,可以防止计划更改。如果社区周围的规划发生变化,从而影响了开发人员的切身利益,则可以批准开发人员的规划更改请求。如果开发商擅自变更计划,南宁市城市规划管理监督支队将按照有关规定予以严厉处罚。

此外,南宁市规划局还对“听取利害关系方的意见”作了书面答复:因为目前的计划并未具体规定需要全体代表同意的利害关系方数量的比例。规划调整,尊重客观性从客观,公正,公正的角度出发,我局高度重视有关方面的意见,通常组织协调两方面的磋商,对规划方案进行修改和完善。双方意见有重大分歧的,应当依法组织听证,听证结果报告市人民政府研究确定。

法人变更必须由所有者“点头”

三分之二的所有者同意,法律规定的该所有者的权利经常被忽略。法律上有漏洞吗?南国法律援助局的公益律师赵明堂认为,“就类别或规定而言,它们是完全足够的,但有关部门是有选择性的盲目。”他认为,社区是许多业主决定是否购买的参考条件,也是影响买方购买意愿的重要方面,因此,根据《合同法》的有关规定,社区规划也是合同的一部分。尽管在商品房销售合同中,并没有关于公共部分(如高架地板和绿地)的产权和规划细节的特殊协议。

赵律师说,在社区规划建设期间,即在买卖之前,这是一种行政法律关系;在开发完成之前,开发商仍然是所有者,开发商仍然是所有者。他可以申请更改计划,相关部门可以批准和批准更改;一旦出售,所有者就是所有者。要进行更改,只有所有者才可以通过某些程序才可以申请更改。 “如果物业出售后相关部门仍同意开发商的申请,则行政机关的批准也是非法的。”

“如果开发商想在出售部分房地产后改变计划,还必须征求其他业主的意见。”赵明堂说,开发商仍然是未出售部分的所有者和所有者。

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