南宁写字楼市场调查报告_销售/市场营销_管理营销_专业信息

南宁写字楼物业市场调查报告一、南宁经济发展2013年第一季度，南宁市经济平稳运行，实现生产总值571.31亿元，同比增长10.按可比价计算，为3％，其中第一产业增加值44.49亿元，同比增长4.9％；第二产业增加值224.13亿元，同比增长16％，其中第二产业增加值183.71亿元，同比增长16％。 15.6％；建筑业增加值40. 41亿元，同比增长18.1％；第三产业增加值302.69亿元，同比增长7.2％。与去年同期相比，南宁市2013年第一季度的GDP增长率下降了2.7个百分点。主要原因是：1、规模以上工业增加值的增长速度明显下降。 2013年第一季度，南宁市规模以上工业增加值同比增长1 7.9％，同比下降5.9个百分点，城市经济驱动力下降0.9个百分点；2、部分营业税急剧下降。 2013年第一季度，广西地方税务局直属税务分局提供的营利性服务营业税，以及银行及其他金融活动的营业税均同比大幅下降，导致该城市相应行业的营业税增长缓慢。驱动力下降了1个百分点，金融业对城市经济的驱动力下降了0.5个百分点；3、这是由于财政一般公共服务支出增长率下降所致。

2013年第一季度，南宁市财政一般公共服务支出同比增长12.87％，比上年同期下降1 7.27个百分点，城市经济的驱动力下降了0.5个百分点。 2012年，房地产开发投资为362.73亿元，比上年减少7.25％。商业住房投资为259.8亿元，下降25％。办公楼投资为11.6亿元，下降14.1％；商业投资30. 37亿元，下降8.04％；4、商品房建筑面积374 7.40万平方米，增长5.16％;5、商品房竣工面积664.5,300万平方米，增长1 7.68％；6、商品房销售面积629.10万平方米，减少11.62％;7、商品房销售额37 7.59亿元，增长2.10％。二、南宁市土地市场从2002年至2013年8月，南宁市各类土地供应量为79,770,545平方米，交易价值为90,892,13百万元。平均土地价格从2011年的每亩121万增加到目前的每亩227万。三、南宁办公楼预售面积统计表2000年至今：2013年办公楼市场处于井喷状态，主要供应来自青秀万达，占82％。

从2000年至今的办公楼销售单位面积分布表：60-80 80-90 90-100 100-120 120-144 144-180 180及以上单位总数3241 1803 4944349204304981085 8905面积164255.2 120628.7 41918.28 41548.56 101051.7 55466.95 81953.74 631439.5 1238263 36 ％20％6％5％10％5％6％12％100％已售2534 1211 365 369 506 191 354 680 6210已售面积的销售率未售出129838.5 78％707 80223.51 67％592 31073.38 74％129 35226.59 85％65 55929.99 55％414 2473 7.63 44％239 5740 7.58 71％144 395393.5 63％405 809830.8 70％2695未售出面积34416.7 40405.17 10844.9 6321.97 45121.74 30729.32 24546.16 236045.9 428431.9 [南宁市住房管理局提供的数据] 2009年至今的办公物业销售比较表：统计物业类型2 2012 2013办公楼总数652 772 487 139 139 516 2566办公面积51694.22 167990. 24 101534.02 73129.82 66613.68 460961.98 2009-2013年销售比较2013年月销售比较2013年办公楼开盘销售：青秀万达于2013年5月开始销售办公楼，总计2,410套。 238,396平方米，位于西1、西2、西3楼，总楼层数为47-48层，每层有20套，建筑面积为2,025.47平方米，面积范围是66〜180平方米，主要是66-110平方米。

平均项目备案价格为20163元/平方米，开盘销售价格为17,600元/平方米，已售出1117套，111,838平方米，占46.3％，其中：西1建筑777套，总面积77384平方米，销售751套，总面积74907平方米，占比96.6％；建筑西2座，777套，77506平方米，销量366套，36,930平方米，占47％；西3号楼856套，83504平方米，未售。第60节或以下60-80 80-90 90-100 100-120 120-144 144-180 180及以上总数198 920 150 140 459 103 269 171 2410区域1109 7.79 60666.19 12429.11 13695.11 49606.8 12786.96 45426.56 32805.25 238513.8 8％25％5％6％21％5％19％14％ 100％出售74651091091871871171 66 1117出售面积403.76 29953.65 9012.18 10651.78 20830. 46 361.27 2859 7.58 1202 7.38 111838.1销售率4％51％73％78％41％3％64％39％46％未售出191455 41 31 272100 98 105 1293未售出区域10694.03 30712.54 3416.93 3043.33 28776.34 12425.69 16828.98 2077 7.87 126675.7 Deli AICC该项目于2013年6月启动销售办公物业， B2、 B3共有144套，面积25,955平方米，楼层数为13F，19F，每层有6套，面积为1,279平方米，面积从110到170，以及220至370平方米。

平均项目备案价格为20330元/平方米，中间销售价格为15900元/平方米，现场销售价格为17000元/平方米，已售出38套，7653平方米，占比26.3％，包括：B2楼54套，12197平方米，待售33套，6955平方米； B3栋90套，13757平方米，5套出售，697平方米； 60-80 80-90 90-100 100-120 120-144 144-超过180180个区域的总套数0 0 0 0 0 0 0 0 0 28 3272.77 40 5406.48 315302.88 45 11972.92 144 25955.05比例0％0％0％0％13％21％20％46％100％出售面积的销售率0 0＃DIV / 0！ 0 0＃DIV / 0！ 0 0＃DIV / 0！ 0 0＃DIV / 0！ 7 786.82 25％2 280. 47 5％11181 7.85 35％18 4768.19 40％387653.33 26％未售出未售出区域0 0 0 0 0 0 0 0 21 2485.95 38 5126.01 20 3485.03 27 7204.73 106 18301.72菲律宾花园·金飞花园该项目将于2013年8月发售66套，3412平方米，5层，购物中心的1-2层以及3-5层（每层22套）。它们尚未出售。

在60 60-80 80-90 90-100 100-120 120-144 144-180 180以下及以上的区间天语华亭该项目于2013年7月被预定为办公物业，并售出222套12264平方米米。楼层数为26，而226层为办公楼。每层有10套。建筑面积528平方米。单位面积为46、 76平方米。内部点对点销售起价为9000元/平方米，交易价格为7600元/平方米。 。低于60 60-80 80-90 90-100单位数量168 44 8 0面积787 7.1 3363.5 689.44 0比例76％27％6％0％出售面积转换率0 0 0％0 0 0％0 0 0％0 0＃DIV / 0！未售出和未售出的面积168 787 7.1 44 3363.5 8 689.44 0 0单位面积57 2803.77 9 608.44 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 66 3412.21占86％18％0％0％0％0％0％0％100％出售面积的出售率0 0 0％0 0 0％0 0＃DIV / 0！ 0 0＃DIV / 0！ 0 0＃DIV / 0！ 0 0＃DIV / 0！ 0 0＃DIV / 0！ 0 0＃DIV / 0！ 0 0 0％未售出未售出区域57 2803.77 9 608.44 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 66 3412.21100-120 120-144 144-180总计超过180 0 0 0 0 2 334.49 0 0 222 12264.530％0％3％0％100％0 0 0 0 00＃DIV / 0！ 0＃DIV / 0！ 0 0％0＃DIV / 0！ 0 0％0 0 0 0 2 334.49 0 0 222 12264.53 2012年开放销售的办公楼清单：广元·国际社区该项目于2013年4月有办公楼，物业250套出售，34008平方米，28层，商业1-3层，办公物业4-28层，每层10套，建筑面积1,372平方米，单位面积53217平方米，预订在进度销售尚未开始。

第60节以下60-80 80-90 90-100 100-120 120-144 144-180 180以上套数总数1 53.11 1 68.68 24 1973.6 1 92.93 98 11351.89 75 9781.64 1 178.88 49 1050 7.96 250 34008.69比例0％0％6％0％33％29％ 1％31％100％出售面积的出售率0 0 0％1 53.11 0 0 0％1 68.68 0 0 0％24 1973.6 0 0 0％1 92.93 0 0 0％98 11351.89 0 0 0％759781.64 0 0 0％1 178.88 0 0 0％49 1050 7.96 0 0 0％250 34008.69新加坡公园（惠东山庄·星岛国际）该项目于2010年12月开始出售办公物业，共有17套10201平方米，6层，每层1-3层，分为4套，每层4-6层。分为2套，建筑面积1852平方米，单位面积300-945平方米，均价为14000元/平方米，已售出15套，8571平方米，现场报价1.7-1.每平方米8万元。

办公大楼的总面积为10201 .9单位总数17已售出单位数量15未售出单位数量2已售出面积8571.0 6未售出面积1630. 8 4创纪录的价格14000出售率84％比例4％香港公园该项目于2012年9月开始出售办公物业，共有75单位5869平方米，5层，每层25单位，建筑面积1947平方米，40-207平方米的平均单价为30,000元/平方米，已售出25套2,058平方米，现场价格为23,000元/平方米。 60以下单元的面积为27 1165.25，占36％。出售面积为8 340. 72出售率为30％。未售出区域总计为19 824.5360-80 80-90 90-100 100-120 120-144 144-180 180或以上9 698.6 27 2281.81 0 0 0 0 9 1119.73 0 0 3 603.67 75 5869.0612％39％0％0％19％0％10％100％4 9 0 0 2 0 2 25304.56 44％764.35 33％0＃DIV / 0！ 0＃DIV / 0！ 251.77 22％0＃DIV / 0！ 39 7.15 67％2058.55 33％5 18 0 0 7 0 1 50394.04 151 7.46 0 0 86 7.96 0 206.52 3810. 51 Tianjian ·商业建筑该项目于2012年4月开始销售办公及住宅物业，共有42个单位（不包括商业用途），面积为12334平方米，其中办公大楼12套，面积为1463平方米，有30套住宅，面积为10871平方米，有16套楼层，所有楼层均为双层结构，其中4-5层为办公楼，6-16层为住宅。单位面积为115-230和360-430平方米。

该项目住宅平均注册价格为19000元/平方米，办公用房为50000元/平方米。合兴大厦该项目于2012年3月开始出售办公用房，共有135套，14,192平方米，28层，每层标准楼层分为5套，建筑面积529平方米，单位面积49- 83平方米和258平方米。该项目有记录的平均价格为15759元/平方米，并且没有出售。已售出87套8914平方米，占63％。第60条以下60-80 80-90 90-100 100-120 120-144 144-180 180以上套数总数27 1284.3 57 3994.75 24 2000. 69 0 0 0 0 0 0 0 0 27 6912.4 135 14192.14 20％28％14％0％0％0％0％49％100％出售面积的销售率18 872.15 67％36 2514.25 63％17 1413.33 71％0 0＃DIV / 0！ 0 0＃DIV / 0！ 0 0＃DIV / 0！ 0 0＃DIV / 0！ 16 4115.23 59％87 8914.96 64％未售出未售出面积9 412.15 21 1480. 5 7 58 7.36 0 0 0 0 0 0 0 0 11 279 7.17 48 527 7.18 2011年要出售的办公楼清单：南宁市华润中心于2011年8月开始出售办公物业，48单位，59397平方米，35层，单层面积为2,000平方米米，整体为客户量身定做。半层，1/4层，整层根据客户需求设计。在客户确定区域需求之后，即可对部门进行定制。

87％已售出。办公楼总面积5939 7.92单位总数48售出数量40未售出数量8售出面积和未售出面积51568.7829.2 72创纪录的价格35000出售率87％单位比例87％印尼公园，该项目于2011年4月开始出售办公物业，共有139个单位，7838平方米，6层，每层18个单位，单层建筑面积1018平方米，单位面积43-60平方米和一些60-120平方米，销售45％，市场价格1.每平方米8万元。第60条以下60-80 80-90 90-100 100-120 120-144 144-180 180以上套组总数119 6211.88 10 688.72 6 511.16 2 188.51 2 238.68 0 0 0 0 0 0 139 7838.95比例86％9％7％2％3％0％0％0％100％出售面积的销售额55 2906.37 46％6 39 7.38 60％1 84.55 17％0 0 0％0 0 0％0 0＃DIV / 0！ 0 0＃DIV / 0！ 0 0＃DIV / 0！ 62 3388.3 45％未售出未售出区域64 3305.51 4 291.34 5 426.61 2 188.51 2 238.68 0 0 0 0 0 0 77 445 [0. 65南湖名都广场该项目于2011年1月启动了办公楼的销售，拥有132个单位，46,000平方米，29层，商业1-7层，以及每个办公楼8-10层。 8套，公寓面积256-290平方米，每层10-29层，每套6套，公寓面积280-417平方米，单层面积2194平方米，销量67％，市场价格2.50,000元/平方米，部分二手房售价为20,000元/平方米。

公寓式办公楼的总面积为46002.44个单元总数132个已售单元数88个未售出单元数44个已售出区域30701.72个未售出区域1530个0.72出售率为67％四、南宁市内要出售的办公楼总数2012年，南宁有21处待售土地包括办公用房，其中12处位于五乡新区，总建筑面积254.30,000平方米。该物业的总建筑面积达到126.600万平方米，占49.7％。这些地块的所有者包括广西城市建设投资集团有限公司，德泰集团有限公司（广西辽房地产有限公司）（盛天），广西桂家汇房地产集团有限公司。 ，贵港市银光房地产开发有限公司，大连万达商业房地产有限公司，广西建设工程集团有限公司，广西龙光汇达高速公路投资有限公司，广西北部湾投资集团有限公司股份有限公司，广西永恒投资有限公司，广西金融投资集团有限公司，广西交通投资集团有限公司，广西海润投资房地产有限公司，广西宁泰房地产投资有限公司有限公司只有大连万达开发的青秀万达广场才开始建设和销售办公物业。 2013年9月之前，南宁有9处待售土地包含办公物业，其中4处位于武乡新区，总土地面积为10 7.60,000平方米，办公楼总面积为49.90,000平方米，占46.3％。土地所有者包括广西龙门居房地产开发有限公司，广西投资集团建筑工业有限公司，澳门市（中国）投资开发有限公司，南宁彩盛房地产公司等广西宝能城市建设有限公司等9家公司有限公司

根据上述数据，未来3年将至少有176.50,000平方米的办公物业，以及正在建设或未售出的办公物业，例如：中坊·翡翠广场15.50,000平方米，三七广场140,000平方米，恒大国际金融中心5.等90,000平方米将总共投放市场211万平方米。在新拍卖的包括办公楼在内的30个地块中，高度超过100米的建筑物12座，高度150米的建筑物4座，高度200-300米的建筑物3座，均位于武乡新区。东盟商务区的翡翠广场高178米，三旗广场高232米，市长大厦高349米。西乡塘区的城王库里南也高370米。南宁的办公楼不仅是总数，还会有井喷，而且高度还在不断增加。五、南宁办公楼的外观和布局年轻美丽，万达德AICC广元国际社区天健商务楼六、B2办公楼的外观和布局建议：作为兴宁区的高端办公楼物业的基准图应采用玻璃幕墙的外墙，入口大堂的外墙应悬挂花岗岩墙，并在顶部使用玻璃幕墙以提高高度并绘制外观线条。布局建议：建议将平层面积控制在1000平方米以内，过道控制在2米以内。稍后，它将为吸引投资的酒店，宾馆和公司办公室的需求提供支持。根据以上办公楼销售数据摘要，南宁市总体趋势较好，销售量更快，主要以户型不足50套，以次要房型为主60-80套。

因此，结合本项目的土地属性，建议主体单元类型为40-50平方米，占总比例的80％，次要单元类型为60-80平方米米，占总比重的20％。其他建议：该项目办公楼的电气提案中引入了4A级智能规划，高速电梯规划，部分空设计，一楼的空入口大厅，两层设计以及高层观景俱乐部游泳水池设计。以下是参考项目：上海汇晶国际广场：一楼4层，办公楼21层，平面面积1,500平方米。上海·主角：地下3层，地上10层，平面面积1,500平方米。广州·龙光世纪大厦：地下室3层，办公楼18层，单位面积1300平方米。